Prosím počkejte, načítám ..

 

Jak určit správnou cenu nemovitosti

Určení správné ceny nemovitosti je naprosto zásadní pro úspěšný prodej. Ale jak na to?

Je to jednoduché. Jděte na Sreality, zadejte prodej ve vaší lokalitě, vyfiltrujte si dispozice, seřaďte od nejdražšího a z prvních tří nejdražších nemovitostí udělejte průměr na m2. Pak si tipněte kolik má vaše nemovitost m2 a vynásobte to tím získaným průměrem. Jelikož je to Vaše nemovitost, a ta je přece ta nejlepší, tak tam ještě pár desítek nebo stovek tisíc přihoďte navíc. No a je to… za 10 min hotovo… 🙂

Můžete si říkat, že jsem se zbláznil, ale věřte, že takto to dělá 98% lidí.

Takže TAKHLE NE!

Jak tedy na to?

Pro správné stanovení ceny nemovitosti by měl člověk znát perfektně lokalitu kde prodává a vědět, za kolik se podobné nemovitosti prodávaly, a to minimálně v posledních 6 měsících. Tyto údaje získáte pouze a jen na katastrálním úřadě, popřípadě v aplikacích, které využívají daná data z katastru. Pokud nemáte vzorek alespoň 5 – 10 prodejů v dané lokalitě a času, tak budete jen hádat. A hádat se v tomto směru nevyplatí!!!

Další kroky, nezbytné pro stanovení tržní ceny jsou:

  1. Musíte znát přesnou výměru ploch Vaší nemovitosti. Zde narážíme na problém v tom, že většina lidí neumí rozlišit podlahovou plochu od užitné, užitkové nebo třeba obytné plochy. To bohužel neví ani spousta realitních makléřů. Která je tedy správná pro určení ceny nemovitosti? V dalším článku „DEFINICE PLOCH V REALITÁCH“ Vám vše objasním.
  2. Musíte si stanovit časovou osu. Každý prodej trvá nějaký čas. I bezproblémový prodej, s platbou z vlastních zdrojů, prostě nějaký čas trvá. Víte jak dlouho trvá, než dostanete peníze za prodej na Váš účet? V některém z dalších článků se Vám pokusím přiblížit časovou osu prodeje na pár příkladech z praxe. Rozhodně se tento bod nesmí podcenit, protože čas jsou peníze! Většina lidí neprodává nemovitost jen tak, ale proto že musí. Ať už z jakéhokoliv důvodu, vždy se jedná o čas. Záloha na koupi nové nemovitosti, vyplacení dluhů, rozvod, úmrtí apod. Každé takové prodlení s platbou je pak sankcionováno. Podle toho kolik je času na prodej se určuje i tržní cena nemovitosti.
  3. Měli byste znát aktuální nabídku bytů v dané lokalitě. Pro lajka je v tomto směru asi nejjednodušší jít na sreality.cz. Stále je to jednička v inzerci a pro aktuální zjištění nabízených nemovitostí nejjednodušší. Zkuste se nedívat na ceny. Ty jsou mnohdy zavádějící. Některé ceny jsou bez provize a dalších poplatků z čehož můžete být následně nemile překvapeni. Správná cena je konečná cena se všemi poplatky, včetně právních služeb apod. Samozřejmě bez daně z nabytí, která je 4% z prodejní ceny a ze zákona ji platí kupující. Jelikož si spousta lidí myslí, že když dají vysokou cenu, tak získají více peněz z prodeje, tak je na těchto realitních serverech spousta nemovitostí nadhodnoceno. Obecně platí, že je to cca 10 – 15%. Jsou ale lokality, kde je to klidně i 40% (například některé části Prahy).
  4. Beru, že máte data z katastrálního úřadu a víte ceny, za které se prodaly podobné nemovitosti. U většiny z nich ale bohužel nebudete znát jejich stav, jaké to bylo patro, jaká byla orientace bytu, jak velká byla terasa nebo balkon, jestli mají samostatné WC nebo společné s koupelnou, jestli byl byt po rekonstrukci a případně jaké, atp. Zde se musíte trošku odosobnit od svého bytu a podívat se na něj pohledem kupujícího. Byt po kvalitní a moderní rekonstrukci má prostě vyšší hodnotu než byt v původním stavu. Konzultace s odborníkem Vám může v tomto směru přinést „za málo peněz hodně muziky“. Prosté vymalování bytu na bílou barvu (5-10 tis Kč) může přinést klidně rozdíl ve výsledné ceně + 100 tis.
  5. Měli byste dopředu vědět, pro koho je nejspíše byt určen. Kdo je cílová skupina, kterou budete inzercí oslovovat. Vaše nemovitost má pro každého jinou hodnotu.

Můžete si udělat odhad nemovitosti u profesionální odhadců, nebo odhadců z banky. Cena je většinou do 5 000 Kč. Toto jsou lidé, kteří se řídí tabulkami a neberou nějak zásadně ohled na trh, neřeší poptávku apod. Řekl bych, že budete velmi nemile překvapeni, jak Vám odhad vyjde. Budete si říkat, že to není přeci možné, když na realitních serverech se to prodává za daleko více. Není to úplně pravda. Ceny na internetu jsou většinou „nadhodnoceny“ a odhady zase většinou „podhodnoceny“.

Nebo si odhad nemovitosti můžete nechat vypracovat ode mě, dám vám jej zdarma.

Nejvyšší cenu za prodej získáte tak, že skloubíte všechny výše uvedené body, k tomu přidáte kvalitní prezentaci nemovitosti (Fotky, 3D Prohlídka Matterport), zainvestujete do marketingu na internetu a pak se obrníte trpělivostí při prohlídkách a následném řešení smluvní dokumentace, financování apod.

Upřímně, není to jednoduchá disciplína.

Proč si nechat udělat odhad právě u mě?

  1. Mám za sebou již více než 200 odhadů nemovitostí
  2. Mám certifikát Odhadce nemovitostí
  3. Zaměřují se na lokality Zlínského a Jihomoravského kraje
  4. Na základě nezávazné osobní schůzky na dané nemovitosti určím nejpřesnější cenu
  5. V ceně nemovitosti zohledním celou Vaší situaci viz body výše.
  6. Je to ZDARMA a NEZÁVAZNÉ
  7. Pár minut Vašeho času Vám může vydělat statisíce
FAKTURAČNÍ ÚDAJESídlo
Na této adrese jsem Vám k dispozici po telefonické anebo e-mailové domluvě. Primárně je určena pro fakturační účely a provádění kontrol.
Jakub Dujíček
Dr. Stojana 592, 765 02, Otrokovice
IČO: 74343823
MÁ KANCELÁŘKde mě najdete?
http://jakubdujicek.cz/wp-content/uploads/2020/07/amcharts.pixelMap-1.png
ZŮSTAŇME V KONTAKTUJsem na sociálních sítích
Získejte přehled o trhu nemovitostí a jeho trendech.
FAKTURAČNÍ ÚDAJESídlo
Na této adrese jsem Vám k dispozici po telefonické anebo e-mailové domluvě. Primárně je určena pro fakturační účely a provádění kontrol.
Jakub Dujíček
Dr. Stojana 592, 765 02, Otrokovice
IČO: 74343823
MÁ KANCELÁŘKde mě najdete?
http://jakubdujicek.cz/wp-content/uploads/2020/07/amcharts.pixelMap-1.png
ZŮSTAŇME V KONTAKTUJsem na sociálních sítích
Získejte přehled o trhu nemovitostí a jeho trendech.

DSGN by Gityca © Jakub Dujíček. Všechna práva vyhrazena.

DSGN by Gityca © Jakub Dujíček. Všechna práva vyhrazena.